Wichtiger Hinweis: Alle Inhalte dienen nur der Information und stellen keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar. Keine Haftung für die Richtigkeit. Investieren ist mit Risiken behaftet.

Darum geht's

Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageformen unter Ärztinnen und Ärzten – und das aus gutem Grund. Ein stabiles Einkommen, gute Bonität und attraktive Finanzierungskonditionen machen den Einstieg vergleichsweise leicht. Doch bevor du deine erste Immobilie kaufst, steht eine grundlegende Entscheidung an: Willst du eine Immobilie langfristig halten und vermieten – oder lieber eine sanierungsbedürftige Wohnung aufwerten und mit Gewinn weiterverkaufen?

Genau das ist der Unterschied zwischen Buy-and-Hold und Fix-and-Flip. Beide Strategien können funktionieren, doch sie unterscheiden sich massiv in Zeitaufwand, Risiko und Kapitalbedarf. Und gerade für uns als Ärztinnen und Ärzte mit einem doch recht fordernden Berufsalltag ist die ehrliche Frage: Welche Strategie passt überhaupt zu deinem Leben?

Im Finanzskalpell Circle kommt dieses Thema immer wieder auf. Viele Kolleginnen und Kollegen stehen vor genau dieser Entscheidung – oft ohne klare Orientierung, weil im Studium weder Finanzen noch Immobilienwissen auf dem Lehrplan standen. Dieser Artikel gibt dir einen ehrlichen, praxisnahen Vergleich beider Strategien.

Was bedeutet Buy-and-Hold bei Immobilien?

Buy-and-Hold ist die klassische Vermietungsstrategie. Du kaufst eine Immobilie, vermietest sie und hältst sie über viele Jahre – idealerweise über Jahrzehnte. Dein Vermögen wächst dabei über drei Hebel gleichzeitig: Die laufenden Mieteinnahmen sorgen für Cashflow, dein Mieter zahlt über die Tilgung dein Darlehen ab, und langfristig profitierst du zusätzlich von einer möglichen Wertsteigerung der Immobilie, die du nach 10 Jahren steuerfrei realisieren kannst.

Das Grundprinzip ist simpel: Du investierst einmal Zeit und Kapital in den Kaufprozess und lässt die Immobilie danach für dich arbeiten. Der Zeithorizont liegt typischerweise bei 10 bis 30 Jahren, wobei viele Investoren ihre Objekte noch deutlich länger halten.

So funktioniert Buy-and-Hold in der Praxis

Der typische Ablauf sieht so aus: Du suchst eine geeignete Immobilie in einer soliden Lage, finanzierst den Kauf über ein Bankdarlehen, findest einen Mieter und kümmerst dich um die laufende Verwaltung – oder delegierst diese an eine Hausverwaltung.

Ein vereinfachtes Beispiel: Du kaufst eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, finanzierst sie mit 20.000 Euro Eigenkapital und einem Bankdarlehen über 180.000 Euro. Die monatliche Kaltmiete beträgt 1100 Euro, deine Kreditrate liegt bei 600 Euro. Nach Abzug von Rücklagen und Verwaltungskosten bleibt dir ein kleiner monatlicher Überschuss. Nach 15 Jahren hat dein Mieter bereits einen erheblichen Teil deiner Schulden abbezahlt, und die Wohnung ist möglicherweise deutlich mehr wert als beim Kauf. Kein spektakulärer Schnellstart – aber ein solider Vermögensaufbau, der im Hintergrund läuft, während du dich auf deinen Beruf konzentrierst.

Was bedeutet Fix-and-Flip?

Fix-and-Flip funktioniert nach einem völlig anderen Prinzip. Du kaufst eine Immobilie, die sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindet, renovierst oder modernisierst sie und verkaufst sie anschließend mit Gewinn weiter. Die Wertschöpfung entsteht also nicht durch jahrelange Mieteinnahmen, sondern durch die aktive Aufwertung des Objekts in kurzer Zeit.

Das klingt zunächst verlockend: In wenigen Monaten einen fünfstelligen Gewinn erzielen, statt jahrelang auf Mieteinnahmen zu warten. Doch der Teufel steckt im Detail – und vor allem im Aufwand.

So funktioniert Fix-and-Flip in der Praxis

Der typische Ablauf bei einem Fix-and-Flip-Projekt: Du findest ein unterbewertetes Objekt, kalkulierst die Sanierungskosten, kaufst die Immobilie, koordinierst die Renovierung und verkaufst die Immobilie nach Abschluss der Arbeiten. Der gesamte Prozess dauert in der Regel 3 bis 12 Monate.

Ein vereinfachtes Beispiel: Du kaufst eine renovierungsbedürftige Wohnung für 150.000 Euro und investierst 40.000 Euro in die Sanierung. Nach der Renovierung verkaufst du die Wohnung für 220.000 Euro. Auf dem Papier bleiben 30.000 Euro Gewinn – allerdings vor Abzug von Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, Verkaufskosten und Steuern. Was am Ende tatsächlich übrig bleibt, ist oft deutlich weniger als erwartet. Und wenn die Sanierung teurer wird als geplant oder der Verkauf sich hinzieht, kann aus dem erhofften Gewinn schnell ein Verlustgeschäft werden.

Buy-and-Hold vs. Fix-and-Flip – der direkte Vergleich

Beide Strategien haben ihre Berechtigung, doch sie stellen völlig unterschiedliche Anforderungen an dich. Die folgenden Vergleichspunkte helfen dir dabei, die richtige Entscheidung zu treffen.

Zeitaufwand – der entscheidende Faktor für uns als Ärztinnen und Ärzte

Wenn es einen Faktor gibt, der für dich als Ärztin oder Arzt alles entscheidet, dann ist es die Zeit. Und genau hier trennen sich die beiden Strategien am deutlichsten.

Buy-and-Hold erfordert zu Beginn einen gewissen Zeitaufwand für Objektsuche, Finanzierung und Mietersuche. Sobald die Immobilie vermietet ist, sinkt der laufende Aufwand auf wenige Stunden pro Monat – vor allem, wenn du eine Sondereigentumsverwaltung einschaltest. Das lässt sich gut neben einem 40- bis 50-Stunden-Klinikalltag bewältigen.

Fix-and-Flip dagegen ist ein aktives Projekt. Du musst Handwerker koordinieren, Baustellen besuchen, Materialentscheidungen treffen, Behördengänge erledigen und den Verkauf organisieren. Das erfordert regelmäßige Verfügbarkeit, oft auch tagsüber zu Zeiten, in denen du normalerweise in der Klinik oder Praxis stehst. Wer nach einem langen OP-Tag noch Angebote von Fliesenlegern vergleichen muss, merkt schnell: Dieses Modell ist nicht für jeden Alltag gemacht.

Kapitalbedarf und Finanzierung

Beim Kapitalbedarf zeigen sich ebenfalls klare Unterschiede. Buy-and-Hold-Immobilien lassen sich in der Regel gut über Bankdarlehen finanzieren. Gerade als Ärztin oder Arzt profitierst du häufig von Sonderkonditionen bei Ärztekrediten – etwa geringerem Eigenkapitalbedarf oder besseren Zinskonditionen. Banken schätzen das stabile Einkommen und die geringe Ausfallwahrscheinlichkeit bei Ärztinnen und Ärzten.

Bei Fix-and-Flip sieht die Situation anders aus. Banken finanzieren reine Flip-Projekte deutlich zurückhaltender, da kein laufender Mietertrag als Sicherheit dient. Du brauchst in der Regel mehr Eigenkapital, und die Finanzierungskosten sind häufig höher. Auch die attraktiven Ärztekredit-Konditionen greifen hier oft nicht im gleichen Maße.

Rendite und Risiko

Buy-and-Hold liefert eine stabile, planbare Rendite. Der Cashflow aus Mieteinnahmen ist monatlich kalkulierbar, die Wertsteigerung entwickelt sich langfristig. Das Risiko ist bei einer guten Lage und soliden Mietern überschaubar – vorausgesetzt, du kaufst nicht überteuert ein und kalkulierst konservativ.

Fix-and-Flip kann pro Projekt eine höhere Einzelrendite bringen, birgt aber auch deutlich mehr Risiken. Sanierungskosten können explodieren, wenn unvorhergesehene Schäden auftauchen. Der Immobilienmarkt kann sich während der Projektlaufzeit verändern. Und wenn der Verkauf länger dauert als geplant, laufen Finanzierungskosten weiter, die deinen Gewinn auffressen. Für dich als Ärztin oder Arzt kommt hinzu: Du kannst nicht einfach einen Kliniktag ausfallen lassen, um ein Problem auf der Baustelle zu lösen.

Steuerliche Aspekte im Überblick

Auch steuerlich unterscheiden sich die beiden Strategien erheblich. Bei Buy-and-Hold profitierst du von der Abschreibung für Abnutzung (AfA), kannst Werbungskosten wie Zinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltung steuerlich geltend machen und darfst die Immobilie nach einer Haltefrist von 10 Jahren steuerfrei verkaufen.

Bei Fix-and-Flip gelten andere Regeln. Wenn du innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte kaufst und verkaufst, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen – Stichwort Drei-Objekt-Grenze. In diesem Fall zahlst du auf den Gewinn nicht nur Einkommensteuer, sondern unter Umständen auch Gewerbesteuer. Die steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren Haltefrist entfällt bei Flip-Projekten ohnehin, da der Verkauf ja gerade das Ziel ist. Ein spezialisierter Steuerberater ist hier unverzichtbar.

Welche Strategie passt besser zum Ärztealltag?

Nach dem direkten Vergleich wird es Zeit für eine klare Einordnung. Welche Strategie ist für dich als Ärztin oder Arzt realistisch umsetzbar?

Warum Buy-and-Hold für die meisten Ärztinnen und Ärzte die bessere Wahl ist

Für die große Mehrheit der Ärztinnen und Ärzte ist Buy-and-Hold die passendere Strategie – und das hat überhaupt nichts mit mangelndem Ehrgeiz zu tun, sondern mit einer ehrlichen Einschätzung der eigenen Rahmenbedingungen.

Buy-and-Hold passt zum durchgeplanten Arbeitsalltag in Klinik und Praxis. Die Verwaltung lässt sich an eine Hausverwaltung delegieren, sodass du dich nicht um jede Kleinigkeit selbst kümmern musst. Die Strategie harmoniert mit einer langfristigen Vermögensplanung – sei es als Altersvorsorge, als finanzielles Polster für eine spätere Praxisübernahme oder als Baustein für die finanzielle Unabhängigkeit.

Hinzu kommt: Als Ärztin oder Arzt hast du bei der Finanzierung einen echten Vorteil. Dein stabiles und überdurchschnittliches Einkommen, deine gute Bonität und die Verfügbarkeit von Ärztekrediten machen es dir leichter, solide Finanzierungen zu attraktiven Konditionen zu bekommen. Diesen Vorteil solltest du gezielt für langfristige Investments nutzen, statt ihn in kurzfristige Projekte zu stecken.

Wann Fix-and-Flip trotzdem eine Option sein kann

Es gibt Situationen, in denen Fix-and-Flip auch für Ärztinnen und Ärzte funktionieren kann – allerdings eher als Ausnahme denn als Regel. Wenn du handwerklich affin bist und ein zuverlässiges Netzwerk aus Handwerkern hast, senkt das den Koordinationsaufwand erheblich. Wenn du dich in einer beruflichen Übergangsphase befindest – etwa in Elternzeit, einem Sabbatical oder zwischen zwei Stellen – hast du möglicherweise die nötige Zeit für ein solches Projekt. Und wenn du gezielt Eigenkapital aufbauen möchtest, um danach in eine größere Buy-and-Hold-Investition einzusteigen, kann ein einzelner Flip ein sinnvoller Zwischenschritt sein.

Doch sei ehrlich zu dir selbst: Hast du wirklich die Zeit, die Nerven und das Know-how für ein Sanierungsprojekt? Oder reizt dich vor allem die Vorstellung eines schnellen Gewinns? Diese Frage solltest du dir beantworten, bevor du ein solches Projekt startest.

Die häufigsten Fehler bei der Wahl der Immobilienstrategie

Unabhängig davon, für welche Strategie du dich entscheidest – bestimmte Fehler sehen wir in der Finanzskalpell-Community immer wieder.

Den eigenen Zeitaufwand unterschätzen

Der mit Abstand häufigste Fehler: Ärztinnen und Ärzte unterschätzen, wie viel Zeit eine Immobilieninvestition tatsächlich kostet. Gerade bei Fix-and-Flip ist das gefährlich. Stell dir vor, du bist mitten in einer aufwendigen Sanierung, und gleichzeitig stehst du in der Klinik vor einer besonders arbeitsintensiven Phase. Der Handwerker braucht dringend eine Entscheidung zur Elektroinstallation, aber du steckst mitten in der dritten OP des Tages. Solche Situationen führen zu Verzögerungen, Mehrkosten und enormem Stress. Plane deinen Zeitaufwand daher immer konservativer, als du denkst – und frage dich ehrlich, ob dein aktueller Berufsalltag ein solches Projekt überhaupt zulässt.

Fix-and-Flip als „schnellen Gewinn" sehen

Ein weiterer klassischer Fehler ist die Annahme, dass Fix-and-Flip ein einfacher Weg zu schnellem Geld sei. Was viele übersehen: Neben den Sanierungskosten fallen beim Kauf Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten an – und beim Verkauf unter Umständen Maklergebühren und Spekulationssteuer. Wenn du eine Wohnung für 150.000 Euro kaufst und nach der Sanierung für 210.000 Euro verkaufst, klingt das in der Theorie nach einem guten Geschäft. Doch nach Abzug von 10.000 Euro Kaufnebenkosten, 40.000 Euro Sanierungskosten, 7.000 Euro Verkaufskosten und Steuern auf den Gewinn bleibt am Ende deutlich weniger übrig als die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis vermuten lässt. Im schlimmsten Fall machst du sogar Verlust.

Ohne klare Strategie starten

Der dritte große Fehler: Gar keine bewusste Entscheidung treffen. Viele Kolleginnen und Kollegen kaufen ihre erste Immobilie nach dem Motto „irgendwas mit Immobilien wird schon passen" – ohne sich vorher klar zu werden, ob sie langfristig vermieten oder kurzfristig flippen wollen. Das führt zu halbherzigen Entscheidungen: Eine Wohnung, die für Buy-and-Hold zu teuer eingekauft wurde, oder ein Flip-Objekt, das du am Ende doch behältst, weil der Verkauf nicht klappt. Triff deine strategische Entscheidung vor dem ersten Kauf, nicht danach.

Checkliste – So findest du die richtige Immobilienstrategie für dich

Bevor du dich entscheidest, beantworte die folgenden Fragen ehrlich für dich selbst:

Wie viel Zeit kannst du realistisch pro Woche für Immobilien aufwenden? Wenn die Antwort unter fünf Stunden liegt, ist Buy-and-Hold die deutlich realistischere Option.
Willst du passives Einkommen oder einmalige Gewinne? Mieteinnahmen fließen monatlich und langfristig. Flip-Gewinne sind Einmalereignisse, die du immer wieder neu erarbeiten musst.
Wie hoch ist dein verfügbares Eigenkapital? Für Buy-and-Hold brauchst du oft weniger Eigenkapital als für ein Flip-Projekt, besonders wenn du Ärztekredite nutzen kannst.
Hast du ein Netzwerk aus Handwerkern, Maklern und einem Steuerberater? Ohne ein solches Netzwerk wird Fix-and-Flip schnell zum Abenteuer mit ungewissem Ausgang.
Ist dein Einkommen stabil genug für eine langfristige Finanzierung? Als angestellte Ärztin oder angestellter Arzt mit Festvertrag stehen die Chancen gut. In der Niederlassung solltest du deine Praxisumsätze realistisch einschätzen.
Bist du bereit, dich intensiv in Sanierung und Projektmanagement einzuarbeiten? Fix-and-Flip erfordert Fachwissen, das über das Lesen eines Blogartikels hinausgeht.

Fazit – Die beste Immobilienstrategie ist die, die zu deinem Leben passt

Sowohl Buy-and-Hold als auch Fix-and-Flip können dein Vermögen wachsen lassen. Doch für die meisten Ärztinnen und Ärzte ist Buy-and-Hold die bessere Wahl – nicht weil Fix-and-Flip grundsätzlich schlecht wäre, sondern weil der ärztliche Alltag schlicht zu wenig Raum für die aktive Projektarbeit eines Flip-Geschäfts lässt.

Buy-and-Hold lässt sich delegieren, ist planbar und baut über Jahre ein solides Vermögen auf. Fix-and-Flip kann in bestimmten Lebensphasen oder bei entsprechender Erfahrung eine sinnvolle Ergänzung sein – ist aber kein passives Investment und sollte nicht unterschätzt werden.

Der wichtigste Rat: Sei ehrlich zu dir selbst, was deine zeitlichen Ressourcen angeht. Eine Immobilienstrategie, die auf dem Papier fantastisch aussieht, aber nicht zu deinem Alltag passt, wird dich weder finanziell noch persönlich weiterbringen. Neben den genannten beiden Strategien gibt es noch andere Wege, um in Immobilien zu investieren. Mehr dazu in diesem Blogartikel.

Du möchtest dich mit anderen Ärztinnen und Ärzten über Immobilienstrategien austauschen? Im Finanzskalpell® Circle findest du Kolleginnen und Kollegen, die genau vor den gleichen Fragen stehen – und solche, die ihre Erfahrungen bereits teilen.