36 Millionen versenkt: Was du als Ärztin oder Arzt vom Immobilienskandal der KV Schleswig-Holstein lernen kannst

Darum geht's

Die Kassenärztliche Vereinigung Schleswig-Holstein muss 36 Millionen Euro aus gescheiterten Immobilieninvestitionen abschreiben – 16 Millionen davon werden wohl ein Totalverlust. Die Zeche zahlen jetzt alle niedergelassenen Ärztinnen und Ärzte in Schleswig-Holstein durch eine höhere Verwaltungskostenumlage. Dieser Fall zeigt mal wieder exemplarisch, wie selbst institutionelle Anleger mit vermeintlicher Expertise in der Niedrigzinsphase spektakulär scheiterten.

Die gute Nachricht: Als Privatanlegerin bzw. -anleger kannst du aus diesen Fehlern lernen und sie bei deinen eigenen Immobilieninvestitionen vermeiden.

Der Fall ist kein Einzelfall. Nur wenige Monate zuvor musste die KV Westfalen-Lippe Verluste von über 100 Millionen Euro bei Gewerbeimmobilien eingestehen. Sogar das Versorgungswerk der Apothekerkammer Schleswig-Holstein schrieb 2024 rund 55 Millionen Euro ab.

Was alle Fälle verbindet: Investitionen während der Niedrigzinsphase zu Höchstpreisen, die Illusion von "Betongold" als absolut sicherem Hafen und fehlende Due Diligence bei komplexen Gewerbeimmobilien. Der KVSH-Skandal offenbart dabei ein fundamentales Governance-Versagen auf allen Ebenen – vom Vorstand über die Abgeordnetenversammlung bis zur staatlichen Aufsicht.

Wie 36 Millionen Euro spurlos verschwanden

Die Kassenärztliche Vereinigung Schleswig-Holstein investierte in den vergangenen Jahren Rücklagen in "verschiedene Vermögensanlagen, insbesondere im Immobiliensektor". Das Motiv klang auf der einen Seite vernünftig: In Zeiten von Negativzinsen sollten die Gelder der Organisation und ihrer rund 6.100 Mitglieder vor Entwertung geschützt werden. Doch aus der vermeintlich klugen Anlagestrategie wurde ein Desaster. Bei mehreren Beteiligungen an Immobilienprojekten drohen jetzt massive Ausfälle, weitere 20 Millionen Euro stehen auf der Kippe mit hohem Ausfallrisiko.

Verantwortlich für diese Investitionsentscheidungen ist wohl der ehemalige Vorstand der KVSH, der bis Ende Juni 2024 im Amt war. Beide Mitglieder hatten sich nicht mehr zur Wiederwahl gestellt – ein Timing, das Fragen aufwirft. Der neue Vorstand übernahm am 1. Juli 2024 und entdeckte die problematische Finanzlage. Im September 2024 erfolgte die öffentliche Bekanntmachung mit einem Statement, das Bände spricht: "Für uns als neuer Vorstand ist das eine schwere Hypothek. Wir bedauern die entstandene Situation zutiefst."

Was genau schieflief, bleibt weitgehend im Dunkeln. Die KVSH verweigert aus "rechtlichen Gründen" jede Auskunft über konkrete Immobilien, Standorte, Projektpartner oder die genauen Umstände des Scheiterns. Diese Intransparenz ist besonders bitter für die betroffenen Ärztinnen und Ärzte, die jetzt die Kosten tragen müssen.

Denn die vorhandenen Rücklagen reichen nicht aus, um die Verluste aufzufangen. Die Verwaltungskostenumlage – der Prozentsatz vom Honorar, den jedes Mitglied automatisch an die KV abführt – muss deutlich erhöht werden. Im November 2024 sollte die Abgeordnetenversammlung darüber entscheiden. Die ursprünglich geplante Erhöhung auf 2,7% dürfte nach Ansicht der Ärztekammer Schleswig-Holstein nicht ausreichen. Jeder Euro mehr Umlage bedeutet weniger Nettoeinkommen für dich als niedergelassene Ärztin oder niedergelassener Arzt.

Systemisches Kontrollversagen: Wo waren die Wächter?

Der KVSH-Skandal ist nicht nur eine Geschichte finanzieller Fehlentscheidungen, sondern ein Lehrstück über das Versagen von Kontrollmechanismen. Kassenärztliche Vereinigungen unterliegen als Körperschaften des öffentlichen Rechts strengen gesetzlichen Vorgaben für Kapitalanlagen.

Nach § 83 SGB IV sind nur sichere Investments erlaubt – Staatsanleihen, Pfandbriefe, EU-Immobilien. Spekulative und risikoreiche Anlagen sind explizit ausgeschlossen. Zusätzlich hat die KVSH eigene interne Anlagerichtlinien.

Wie konnte es trotzdem zu diesen Totalverlusten kommen?

Die Antwort liegt in einem mehrstufigen Kontrollversagen. Die Abgeordnetenversammlung – das gewählte "Parlament" der Ärztinnen und Ärzte mit 40 Mitgliedern – sollte den Vorstand überwachen und strategische Entscheidungen kontrollieren. Doch es gibt keine erkennbare Genehmigungspflicht für risikoreiche Einzelinvestitionen.

Der Vorstand hatte offenbar weitreichende Autonomie, über Millionenbeträge eigenständig zu entscheiden. Der Finanzausschuss prüft nur ex-post die Jahresrechnung, nicht die Investitionsstrategie im Vorfeld.

Die staatliche Rechtsaufsicht durch die Ministerien für Justiz und Gesundheit Schleswig-Holstein übte keine präventive Kontrolle aus. Erst nach Bekanntwerden des Skandals wurde die Behörde informiert – eine öffentliche Reaktion oder Konsequenz blieb aus. Der Kontrast zum Fall der KV Westfalen-Lippe ist auffällig: Dort stellte das NRW-Gesundheitsministerium fest, dass die Immobilienanlagen gegen die Vorgaben des SGB IV verstoßen hatten, und kündigte an, auch andere Körperschaften zu überprüfen.

In Schleswig-Holstein: Schweigen.

Besonders irritierend ist das Fehlen jeglicher personeller Konsequenzen. Der verantwortliche alte Vorstand konnte regulär nach Ablauf der Amtszeit ausscheiden – kein vorzeitiger Rücktritt, keine Freistellung, keine öffentlich angekündigte Klage auf Schadenersatz.

Bei der KV Westfalen-Lippe wurde der Finanzvorstand sofort freigestellt und die Organisation klagte gegen ihn. Ein externer Rechtsanwalt soll jetzt für die KVSH prüfen, ob die Verluste vermeidbar gewesen wären und ob "schutzwürdige Interessen" gewahrt werden können – Juristensprache für mögliche Regressforderungen. Das Ergebnis bleibt abzuwarten.

Die Reaktion der Ärzteschaft fiel wie immer vergleichsweise zahm aus. Dr. Jens Lassen vom Hausärztinnen- und Hausärzteverband Schleswig-Holstein brachte es auf den Punkt: "Es ist einfach bitter, dass nun alle Praxen für das offenkundige Fehlmanagement auf KV-Ebene herhalten müssen und über eine Erhöhung der Verwaltungskosten die Suppe auslöffeln dürfen."

Doch Forderungen nach einem Untersuchungsausschuss oder lückenloser Aufklärung, wie sie in Westfalen-Lippe erhoben wurden, blieben aus. Die Abgeordnetenversammlung zeigte sich in nicht-öffentlicher Sitzung "spürbar gedrückt", verhielt sich aber zurückhaltend.

Was du aus diesem Desaster für deine eigenen Immobilieninvestitionen lernen kannst

Der KVSH-Fall liest sich wie ein Lehrbuch darüber, was bei Immobilieninvestitionen alles schiefgehen kann. Als Ärztin oder Arzt stehst du möglicherweise vor ähnlichen Anlageentscheidungen: attraktive Renditeversprechen bei Gewerbeimmobilien, Druck durch niedrige Zinsen oder Inflation, vermeintliche Experten, die dir das perfekte Investment anbieten. Die gute Nachricht: Alle Fehler, die zum KVSH-Desaster führten, sind vermeidbar.

Fehler 1: Emotionales statt rationales Investieren

Die KVSH investierte aus Angst vor Geldentwertung bei Negativzinsen – eine klassische psychologische Falle. Wenn alle aus demselben Motiv handeln, entstehen Blasen. Die Niedrigzinsphase trieb Immobilienpreise auf historische Höchststände. Kaufpreisfaktoren über 30 (Kaufpreis geteilt durch Jahresmiete) waren in Toplagen keine Seltenheit, Bruttomietrenditen sanken unter 2%.

Mathematisch können solche Objekte die Finanzierungskosten bei steigenden Zinsen nicht mehr decken. Die Lehre: Investiere niemals aus FOMO (Fear of Missing Out) oder Panik. Gute Investments ergeben sich aus nüchterner Analyse von Zahlen, Daten, Fakten – nicht aus Zeitdruck oder Herdentrieb.

Fehler 2: Investieren außerhalb der eigenen Kompetenz

Eine Kassenärztliche Vereinigung ist keine Immobilienentwicklungsgesellschaft. Die Kernkompetenz liegt in der Organisation der Gesundheitsversorgung und eben nicht in komplexen Gewerbeimmobilien-Investments. Das gilt auch für dich: Als Ärztin oder Arzt hast du bereits eine anspruchsvolle Kernkompetenz. Immobilieninvestitionen sollten (vor allem wenn du noch am Anfang stehst) einfach und verständlich sein.

Gewerbeimmobilien – der wahrscheinliche Schwerpunkt der KVSH-Investments – sind besonders tückisch. Sie haben längere Leerstände (durchschnittlich 12-24 Monate versus 1-3 Monate bei Wohnimmobilien), höhere Umbaukosten bei Mieterwechsel und starke Konjunkturabhängigkeit. Die BaFin warnte 2024 explizit vor erhöhten Risiken im Gewerbeimmobilienmarkt und einer Verdoppelung notleidender Kredite.

Fehler 3: Mangelnde Diversifikation

Die KVSH konzentrierte ihre Anlagen stark auf den Immobiliensektor, vermutlich sogar auf ähnliche Objekttypen. Als der Immobilienmarkt ab 2023 einbrach, traf es das gesamte Portfolio. Das Prinzip "Diversifikation ist der einzige Free Lunch" wurde ignoriert.

Für dich bedeutet das: Stecke niemals dein gesamtes Vermögen in eine oder zwei Immobilien. Mische verschiedene Anlageformen, Immobilientypen und Standorte. Wenn eine Position schiefgeht, darf sie nicht dein gesamtes Vermögen vernichten.

Fehler 4: Investieren am Markthoch

Die KVSH kaufte während der Niedrigzinsphase zu Höchstpreisen. Als die Zinswende kam, brachen die Werte ein. Dieses Timing-Problem trifft auch viele Privatanleger. Die Immobilien-Euphorie der 2010er Jahre verführte dazu, bei niedrigen Zinsen zu glauben, hohe Preise seien gerechtfertigt.

Die Realität: Niedrige Zinsen bedeuten hohe Preise, und hohe Preise bedeuten niedrige zukünftige Renditen. Warren Buffetts Regel "Sei ängstlich, wenn andere gierig sind" wurde ins Gegenteil verkehrt. Achte auf Warnsignale: Kaufpreisfaktoren über 25-30, Bruttomietrenditen unter 3-4%, "Alternativlos"-Rhetorik ("Wo soll man sonst investieren?").

Wenn alle ins gleiche Boot steigen, ist es Zeit auszusteigen.

Fehler 5: Fehlende oder unzureichende Due Diligence

Die KVSH veröffentlicht keinerlei Details zu den gescheiterten Investments – keine Standorte, keine Objekttypen, keine Projektpartner. Diese Intransparenz deutet darauf hin, dass bereits vor dem Kauf keine gründliche Prüfung stattfand.

Bei der KV Westfalen-Lippe urteilte das Landgericht Dortmund, die angebotenen Finanzprodukte seien nicht detailliert geprüft worden, und es wurden keine externen Gutachter beauftragt.

Für deine eigenen Investments gilt: Due Diligence ist niemals optional. Mindestanforderungen sind Grundbuchauszug, ausführliche Besichtigung ggf. unter Hinzuziehen eines Gutachters, Analyse der Mietverträge, Energieausweis, Prüfung der Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und eine Lage-Analyse mit Vergleichsobjekten.

Die Kosten eines Gutachters (1.000-2.000 Euro) sind v.a. bei größeren Transaktionen geradezu lächerlich im Vergleich zu den Kosten versteckter Mängel, die du erst im Nachhinein entdeckst.

Die fünf wichtigsten Regeln für deine Immobilieninvestitionen

Aus dem KVSH-Debakel lassen sich konkrete Handlungsanweisungen ableiten, die dir helfen können, ähnliche Fehler zu vermeiden.

Regel 1: Investiere nur in das, was du vollständig verstehst

Warren Buffetts Grundregel gilt besonders bei Immobilien. Wenn du das Objekt, die Mikrolage, den Mietermarkt und die Risiken nicht aus dem Effeff erklären kannst, lass besser die Finger davon.

Gewerbeimmobilien sind für die meisten Ärztinnen und Ärzte zu komplex für den Einstieg. Beginne mit Wohnimmobilien in guten Lagen, kleine bis mittelgroße Einheiten zwischen 25 und 40 Quadratmetern, Bestandsobjekte in gutem Zustand. Erst wenn du zwei bis drei solcher Objekte erfolgreich gekauft und verwaltet hast, kannst du über Gewerbeimmobilien nachdenken.

Regel 2: Berechne immer die Eigenkapitalrendite, nicht die Makler-Mietrendite

Viele Verkäufer werben mit attraktiven Bruttomietrenditen, die aber alle Kosten ignorieren. Die entscheidende Kennzahl ist die Eigenkapitalrendite nach allen Kosten.

Die Formel: (Nettomieteinnahmen minus Finanzierungskosten minus Instandhaltung minus Verwaltung minus Leerstand) geteilt durch dein Eigenkapital mal 100.

Einbeziehen musst du Instandhaltung mit 1-2% pro Jahr, Verwaltungskosten, Leerstandszeiten von 1-2 Monatsmieten jährlich und Rücklagen für größere Reparaturen. Mache diese Rechnung für verschiedene Zinsszenarien. Was passiert, wenn die Zinsen bei der Anschlussfinanzierung 2-3 Prozentpunkte höher liegen?

Wenn die Rechnung dann nicht mehr aufgeht, ist das Objekt zu teuer.

Regel 3: Führe gründliche Due Diligence durch, keine Ausnahmen

Erstelle eine Checkliste (eine solche findest du im Finanzskalpell® Circle) und arbeite sie vollständig ab. Grundbuchauszug auf Lasten und Rechte Dritter prüfen. Baugenehmigungen und Nutzungsmöglichkeiten checken. Gebäudeinspektion durch unabhängigen Sachverständigen beauftragen (nie den vom Verkäufer vorgeschlagenen).

Energieausweis und Sanierungsbedarf analysieren. Mietverträge im Detail studieren – Kündigungsfristen, Mieterhöhungspotenzial, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Lage-Analyse mit Entwicklung der Mikrolage und Vergleichsobjekten in der Umgebung.

Finanzierungsstress-Test durchführen. Nur wenn alle Punkte grün sind, darfst du kaufen.

Regel 4: Investiere antizyklisch, nicht am Markthoch

Die beste Zeit zum Kaufen ist, wenn andere verkaufen wollen. Die schlechteste Zeit ist, wenn alle kaufen wollen. Warnsignale für überhitzte Märkte sind Kaufpreisfaktoren über 25-30, Mietrenditen unter 4% außer in absoluten Toplagen und "Jetzt oder nie"-Rhetorik von Verkäufern.

Habe den Mut, gute Gelegenheiten abzuwarten. Es ist besser, ein vermeintlich gutes Objekt zu verpassen, als ein schlechtes zu kaufen. Der Gewinn liegt im Einkauf – nur wer günstig kauft, hat Sicherheitspuffer für Krisen.

Regel 5: Halte Liquiditätsreserven und diversifiziere

Lege mindestens sechs Monatsmieten auf einem separaten Konto zurück für unerwartete Reparaturen und Leerstandsphasen. Investiere niemals dein gesamtes Vermögen in Immobilien.

Eine mögliche Aufteilung könnte sein: 30-40% Immobilien, 30-40% breit diversifizierte Aktien-ETFs, 10-20% Anleihen oder Geldmarktfonds als Reserve. Innerhalb der Immobilien: nicht alle Objekte am selben Ort, nicht alle vom selben Typ. Diese Diversifikation schützt dich vor Totalverlusten wie bei der KVSH.

Fazit: Was uns dieser Skandal mal wieder über unser System verrät

Der KVSH-Immobilienskandal offenbart schwere strukturelle Schwächen in der Governance selbstverwalteter Körperschaften und zeigt, dass "professionelle" Anleger keineswegs vor katastrophalen Fehlentscheidungen gefeit sind. Die Intransparenz über konkrete Investitionsdetails, das Fehlen personeller Konsequenzen und die zahme Reaktion der Aufsichtsbehörden lassen vermuten, dass die Aufarbeitung alles andere als abgeschlossen ist.

Als Ärztinnen und Ärzte bezahlen wir einmal mehr die Zeche dafür.

Für dich als Ärztin oder Arzt, die oder der möglicherweise selbst vor Immobilieninvestment-Entscheidungen steht, liefert dieser Fall allerdings auch wertvolle Lektionen:

• Emotionales Investieren aus Angst oder FOMO führt oftmals in die Katastrophe

• Komplexität, die die eigene Kompetenz übersteigt, ist gefährlich

• Mangelnde Diversifikation und fehlendes Timing können selbst vermeintlich sichere Investments vernichten

• Due Diligence ist nicht optional, sondern überlebenswichtig

• Vertraue nie blind auf vermeintliche Experten – auch institutionelle Anleger können viele Millionen in den Sand setzen.

Die gute Nachricht: Alle beschriebenen Fehler sind vermeidbar. Als Ärztinnen und Ärzte können wir systematisch analysieren, evidenzbasiert entscheiden und Risiken abwägen. Wende diese Prinzipien konsequent auf deine Finanzentscheidungen an. Investiere nur in das, was du verstehst. Rechne nüchtern und realistisch. Prüfe gründlich. Kaufe antizyklisch. Diversifiziere intelligent.

Dann können Immobilien eine solide Basis für deinen Vermögensaufbau sein – ohne dass du am Ende die Suppe für das Fehlmanagement anderer auslöffeln musst, wie es jetzt den Kolleginnen und Kollegen in Schleswig-Holstein widerfährt.

Wenn auch du der Meinung bist, dass wir uns als Ärztinnen und Ärzte besser organisieren und untereinander kommunizieren müssen, werde Mitglied im Finanzskalpell® Circle, unserer Community speziell für Fachärztinnen und Fachärzte mit Smartphone-App.